Fundos imobiliários
FII de tijolo, de papel e híbrido: como cada um gera renda
De onde vêm os rendimentos de cada tipo de fundo imobiliário, quais riscos pesam mais e quando o rendimento é isento.
Um fundo imobiliário (FII) junta o dinheiro de muitos cotistas para investir no mercado imobiliário. As cotas são negociadas na bolsa como ações, e a maior parte do resultado do fundo é distribuída aos cotistas todo mês. O que muda de um FII para outro é a origem desse dinheiro.
Fundos de tijolo
Compram imóveis físicos, como galpões logísticos, lajes corporativas, shoppings e agências bancárias, e vivem do aluguel. O risco principal é a vacância: um imóvel vazio para de gerar renda e ainda dá custo de condomínio e IPTU. Contratos longos e inquilinos sólidos reduzem esse risco.
Fundos de papel
Compram títulos de dívida ligados ao setor, principalmente CRIs. A renda vem dos juros desses títulos, em geral atrelados ao CDI ou à inflação. O risco principal é de crédito: se quem deve não paga, o rendimento cai. Por isso vale olhar a qualidade das garantias e a concentração em poucos devedores.
Híbridos e fundos de fundos
Os híbridos misturam imóveis e papéis. Os fundos de fundos (FoFs) compram cotas de outros FIIs e entregam diversificação pronta, com uma camada a mais de taxa.
| Tipo | Renda vem de | Risco que mais pesa |
|---|---|---|
| Tijolo | Aluguéis | Vacância e inadimplência do inquilino |
| Papel | Juros de CRIs | Crédito dos devedores |
| Híbrido / FoF | Os dois | Depende da carteira; taxa extra no FoF |
Imposto: rendimento isento, venda tributada
Pela regra vigente, os rendimentos mensais são isentos de IR para pessoa física quando as cotas são negociadas em bolsa, o fundo tem pelo menos 100 cotistas e você tem menos de 10% das cotas. Já o lucro na venda das cotas paga 20% de IR, recolhido pelo próprio investidor via DARF até o último dia útil do mês seguinte.
Rendimento mensal alto não é sinônimo de bom fundo. Um FII de papel pode pagar muito porque a inflação subiu, e um de tijolo pode pagar muito por pouco tempo, com um contrato prestes a vencer.
Conteúdo educacional. Não é recomendação de investimento. Regras vigentes em novembro de 2026.